承租房屋漏水拒付租金 被判违约承担合同解除违约金

承租房屋漏水拒付租金 被判违约承担合同解除违约金

原告上海xx房地产开发有限公司与被告杨X房屋租赁合同纠纷案

原告上海xx房地产开发有限公司，

法定代表人全XX，

委托代理人xx，上海汇银律师事务所律师。

被告杨X。

委托代理人xxx，上海市xx律师事务所律师。

委托代理人xxx，上海市xx律师事务所律师。

原告上海xx房地产开发有限公司与被告杨X房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李勤彦独任审判，公开开庭进行了审理，原告上海xx房地产开发有限公司的委托代理人xx，被告杨X及其委托代理人xxx、xxx到庭参加诉讼本案现己审理终结.

原告上海xx房地产开发有限公司诉称：原、被告于2010年明签订《房屋租赁合同》，原告将上海市.u路X号3层房屋出租给被告，租赁期至2015年7月，前三年每年租金为l，071，274元，每月的最后一天前付清下月租金。被告承租后经常欠租2012年2月底后，被告无正当理由不付租金，严重违约，故原告涉讼，调解中被告提出房屋有漏水问题，经查，系被告安装空调管道不当，原告事先虽从未接到被告保修，但为解决纠纷，委托专业公司进行维修，分别于2012年7月27日和8月31日两次维修屋面，累计施工13天，至9月9日完工，艴资数十万元，期间，被告正常经营。原告己杜绝漏水隋况，被告未再向原告提出渗漏问题，但仍拒付租金。故原告要求解除原、被告的《房屋租赁合同》，被告向原告返还租赁房屋，支付拖欠的2012年3月、4月、明、6月1日至6月15日的房租312，455元，

2012年6月16日至il月15日之间的房租446，364 17元，支付违约金iS0，ooo元，对2012年11月16日以后的房租等保留诉权.

被告杨X辩称：同意解除合同，返还房屋，对原告主张的欠租金额无异议．因原告在房顶直接钻洞装有很多机械设备，安装部位下雨就大量积水，原告长期不修缮，造成房屋自2011年8月起大面积渗水、漏水，致房屋内部有霉变，影响了被告正常的经营活动，被告曾向物业公司和原告报修，未果，房内空调系之前的承租人安装，被告承租后未安装过空调，鉴于漏水面积占总面积的三分之一左右，所以不同意全额支付房租，愿意支付50-60%，合同约定的违约金过高，且原告提供的房屋不具备出租的基本条件，是原告违约在先，被告延迟支付房租是行使抗辩权，故不同意支付违约金2012年11月初，被告发现屋面确己修过，之后滴水的隋况没有了，漏水比以前有改善，但是还有墙面渗水，且原告没有维修房屋内部。原告维修期间影响被告经营，故该段时间的房租应予免除。

经审理查明：原告系上海市XX路X号3层房屋的权利人，于2010年明5日与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将该房出租给被告经营台球俱乐部及相关的文化娱乐项目，租赁期从2010年s月io日至2015年7月9日止；其中2010年7月10日至2013年7月9日年租金均为1，071，274元，租金每个月支付一次，每次按年租金的l112支付，在每月的最后一天前付清；被告暂交房屋押金180000元，租赁期满或中途解除合同，结清费用、交还房屋后无息退还给被告；租赁期间的物业管理费、水电费、煤气费等一切费用均由被告承担，由被告直接支付给相关部门，并如期将己缴纳过的单据复印件交于原告；如被告不按时足额缴纳租金及上述任何一项费用，原告有权单方提前解除合同、收回房屋并由被告承担违约责任；任何一方违反上述任何一条约定导致合同提前终止，违约方应向守约方支付违约金180000元.

被告承租后经营台球房和棋牌室，欠付2012年3月起的租金同年6月，原告向被告发出《律师函》催讨欠租，未果，原告遂涉讼，2012年7月4日本院主持诉前调解对，被告称该房存在漏水问题，要求原告修复，同年7月，原告向被告发出《公函》，承诺无论漏水的维修责任是哪方的，原告先进行维修，称被告拒付租金已经满足约定的原告行使解除权的条件，要求被告支付欠租。同年8月，原告向被告发出《商务公函》，告知维修进展，称被

告从未中断经营，要求被告立即付清欠款。

审理中，原告向被告发出《律师函》，要求被告配合维修工作。

审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结被告名下的银行存款938，819 17元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。

审理中，被告于2013年1月28日将该房返还原告，原告申请撤回返还房屋的诉讼请求，获准。原告表示，鉴于被告尚有水、电费未付清，故不主张在本案中处理押金，被告表示2013年1月水、电费尚未支付。

上述事实，有原告提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、律师函、信件、两份公函，被告提供的照片、信函，本院拍摄的现场照片，以及当事人陈述等证据佐证．

本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务被告欠租构成违约，原告要求解除合同、支付欠租和违约金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持．被告称未付租金缘于原告未修缮房屋．根据现场勘验隋况，该房内确有多处顶部、墙面存在渗漏后的起泡、开裂、霉变现象，显然非朝夕之间就能形成，且对被告的经营活动必有影响，鉴于原告否认被告在涉讼前报修，被告未举证证明双方协商过修缮、减租事宜，故被告欠付全部租金缺乏依据，本院认定被告应按约全额支付2012年3月10日至同年6月9日的租金，对于2012年6月10日至同年11月15日的欠租，本院参照合同约定的租金标准酌隋调低被告应付金额，原告维修了室外屋面，被告以维修影响其经营为由要求免除维修期间的租金的辩称意见，无相关证据印证，本院对此不予采纳，原、被告尚未结清水费等，故对于押金一节，本院在本案中不作处理，原、被告可另行结算。《房屋租赁合同》因被告违约而提前终止，原告按约要求被告支付违约金1800000元的诉讼请求，并无不当，本院应予支持。

被告关于约定的违约金过高，要求调低的辩称意见，因原告基于《房屋租赁合同》的约定，对租期的期望是至2015年7月，实际双方于2013年1月解除合同，约定的违约金相当于两个月房租金额，并未过高，故本院对被告该节辩称意见不予采纳，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百霉七条之规定，判决如下：

一、原告上海xx房地产开发有限公司与被告杨x于2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月28日解除；

二、自本判决生效之日起15日内，被告杨X应支付原告上海xx房地产开发有限公司2012年3月10日至2012年11月15日的房租834818.50元：

三、自本判决生效之日起15日内，被告杨X应支付原告上海xx房地产开发有限公司违约金180，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费13，188 19元，减半收取6，594 10元，由原告上海xx房地产开发有限公司负担2，198 10元，被告杨X负担4，396元：本案财产保全申请费5，000元，由原告上海xx房地产开发有限公司负担1600元，被告杨X负担3，400元.

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院.