上海浦东新区某业主委员会诉上海某物业公司物业服务合同纠纷案

    上海市浦东新区某业主委员会诉上海某物业有限公司物业服务合同纠纷案

   原告上海市浦东新区x业主委员会，住所地上海市浦东新区x室．

   负责人徐x，主任，

   委托代理人陆x，男，住上海市黄浦区茂名南路68弄68号。

   被告上海x物业有限公司，住所地上海市崇明区。

   法定代表人朱x，董事长，

   委托代理人顾x，女，上海x物业有限公司工作，

   委托代理人吕x，男，上海x物业有限公司工作．

   原告上海市浦东新区x业主委员会（以下简称x业委会）诉被告上海x物业有限公司（以下简称x公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年11月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，并分别于2013年1月9日、2月20日两次公开开庭进行了审理原告x业委会的委托代理人陆x，被告x公司的委托代理人顾x、吕x参加了两次庭审，原告x业委会的委托代理人刘某（代理期限至第二次庭审前）参加了第一、二次庭审审理中，本院经双方当事人一致同意本案延长一个月继续适用简易程序审理．本案现己审理终结.

   原告x业委会诉称，被告原系原告所在上海市浦东新区x小区前期物业管理公司，物业服务合同至2012年6月30日到期2012年4月12日，原告经合法程序决定该物业服务合同到期后不再续签，并以书面形式告知被告，合同到期后，被告不仅不退出小区，且不移交代管的公益性资金账目及余款，甚至还在小区内继续收取合同到期以后的停车费，导致小区公共设施维护及物业服务管理难以顺利开展。经多次协商，被告均不愿归还，故请求判令被告向原告移交代管的公益性专项资金账目，并向原告返还由其代管的公益性专项资金人民币804，704 77元（以下币种相同）；诉讼费由被告承担审理中，撤回要求被告移交代管的公益性专项资金账目的诉讼请求，变更要求被告返还公益性资金的诉讼请求为602，871. 28元．

   被告x公司辩称，2009年底以前的账目己给原告并由原告盖章，2010年1月至2012年6月30日期间，其系每季度将公益性收支明细都给原告，但是原告没有签收。其支出的有关费用尚未核销，故原告诉称的公益性专项资金的数额不实，要求驳回原告的诉讼请求。

   经审理查明，2009年1月1日，原告x业委会与被告x公司签订《物业委托管理服务合同》，约定，原告将位于上海市浦东新区临沂路8弄的x委托被告实行物业管理，委托管理期限为三年 自2009隼1月1日0时起至2011年12月31日24时止，车位使用费为草坪固定停车位100元／月／辆，道路划线停车位80元／月／辆，地下车库400元／月／辆，合同终止时，被告必须向原告移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料合同还约定了其他权利和义务，后双方又签订了《物业管理委托合同补充条款》，约定，被告承诺从2009年起三年内偿还2007年以前历年公益性收入，如合同期不满三年，则以合同到期日为最后还款日，在还清所有款项前，被告愿意把小区一期的地面车库出售、出租所产生的利益优先偿还上述欠款。被告每月将停车费的收费明细表报业委会，保证小区业主公益性收入不受损失．原告贴补被告绿化保养费5，000元，原告从收取的停车费及公益性收入总额中，提取税后5%奖励给被告。上述合同签订后，被告对涉讼小区进行物业管理，2011年12月5日，原、被告签订《备忘录》，约定被告收取物业管理费和机动车停车费的时间至2012年的上半年。2011年12月31日，原、被告签订了《关于<物业服务合同>延期协议》，上述协议载明，原告经业主大会正式表决，双方原签订的物业服务合同自动延期至2012年6月30日止，2012隼4月14日，原告发函被告，告知其经x业主委员会授权与被告终止2009年1月1日双方签订的《物业管理委托服务合同》.同年6月15日，原告向被告发送《关于做好与六角物业移交工作相关事项的通知函》，该函要求被告做好移交工作的各项准备工作，包括做好小区公共收益、专项维修资金账目的整理同年6月21日，原告又发送被告函件，要求被告移交相关资料。因被告未移交公益性账目和返还公益性资金，故原告于2012年11月诉至本院。

   另查明，2009年12月30日，被告向原告出具《2009年公益性收支明细表》一份，该表中注明2009年结余为18，362，78元，其中7，191. 48元划业主委员会账号，实际余额为11，171. 30元，2010年3月4日，被告向原告递交《x历年公益性情况说明》一份，载明：“一、截止2008年12月31日，我公司应付业委会406，008 56元（大写人民币肆拾万陆仟零捌元伍角陆分），二、2009年从历年公益性收入中支出20，450元（大写人民币贰万零肆佰伍拾元整）（见：业委会关于解决二期被告业主外墙渗漏遗留问题的回复） 三、截止2009年12月31日应付业委会385，558 56元（大写人氏币叁拾捌万伍仟伍佰伍拾捌元伍角陆分），特此说明，”2011年11月26日，被告工作人员签收了原告向其递交的载明被告应付其2009年前公益性收入335，558 56元的通知一份，被告在中国建设银行上海某支行开设了公益性收支账号为3100******，截止2010年底，该账户内余额为13，155. 11元，

   审理中，原告认为，根据被告出具的情况说明可见，被告于2010年12月31日时应付原告历年公益性收入结余为335，558 56元，再根据2009年和2010年的结余款，故至2010年12月31日前的历年结余为348，713 67元；2011年1月至2012年6月30日期间，被告停车费收入为858，800元，广告费收入为58，250元，总收入为917，050元，扣除营业税，被告在该期间的公益性收入为866，153. 72元，但因被告多收2012年7月至12月的停车费90，899 68元（税后），故在总收入中予以扣除，再根据约定由原告所得70%，即

542，678 53元2011年1月至2012年6月，被告的支出为379，419 60元（根据被告递交的清单扣除发票不一致、原告未批准部分、批准但未施工，以及应列入维修基金中的费用），故在2011年至2012年6月期间，被告公益性结余为163，258 93元（剔除物业用卡），据此，原告主张被告返还公益陆总收入为163，258 93元+348，713 67元+90，899 68元=602，871 28元，被告则认为，列于原告结算的方法没有异议，但2009年前的有关费用尚未核销，

2009年的公益性收入余额为132，026 30元，而非原告所称18，362 78元；2010年的公益性余额为21，930 64元，而非原告所称的5，207 67元；2011年1月至2012年的费用应以其提供的清单为准；对于原告认为的2011年1月至2012年6月收取停车费，虽对发卡记录没有异议，但原告计算的数额存在错误.

   以上事实由原告递交的物业管理委托服务合同、关于《物业服务合同》延期协议、备忘录、通知函、被告于2010年3月4日出具的x历年公益性情况说明、建行上海某支行活期存款明细账、《2009年公益性收支明细表》、x发卡记录、被告递交的2009年至2012年6月的公益陆收入支付的维修费汇总，以及当事人的陈述等证据予以佐证。

   本院认为，原、被告之间物业委托管理服务台同关系因双方之间订立的《物业委托管理服务合同》和《关于<物业服务合同>延期协议》中约定的履行期和延长期均届满而终止，故被告理应及时移交代管的公益性专项资金账目，并及时返还给原告结余的公益性资金，审理中，原告撤回要求被告移交公益性资金账目的诉讼请求，系原告对诉讼权利的处分，与法并无不合，本院予以准许，本院争议在于被告应返还原告公益性的数额问题本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，首先，对于2010年12月31日前公益性结余资金的争议，本院认为，根据被告向原告出具的明细可见，被告截止2008年12月31日时止应付原告公益性收入为335，558 56元（己扣除2009年、2010年遗漏支出费分别为20，450元和50，000元），又根据被告出具的《2009年公益性收支明细表》可见该年该年度实际余额为18，362 78元，再根据原告递交的被告制作的2010年公益性账目单，该年账目余额为5207. 67无，故截止2010年12月31日时止，被告应付原告公益陆收入为335，558 56元+18，362 78元-5，207 67元-348，713 67元，被告认为在2010年12月31日前尚有遗漏结算的费用，原告予以否认，被告递交的证据又未能予以佐证其主张，故本院不予采信．其次，对于2011年至2012年6月份的公益性结余资金的争议。原告根据被告递交的单证进行核定，其对部分单证不予认可的理由正当，而被告又未能进一步予以佐证，故本院采纳原告的意见对于其中停车费的争议，本院认为，被告针对原告递交的停车卡发放没有异议，故原告按照发卡记录计取被告己收停车费，并无不当，由于停车费系被告应当按照双方之间的委托合同约定的标准收取，被告己发放了停车卡，故被告应进行登记并开具相应收费凭证给缴费业主，但被告并未提供相关凭证，而对于原告由此计算的数额又未能提出足够的证据和理由予以全部推翻，故本院在核定后予以确定．现本院根据上述认定和合同约定的结算公益性收入的方法，核定被告应返还原告在2011年至2012年6月份的公益性结余资金为163，153. 14元，最后，由于被告己收取2012年7月后的停车费为90，898 64无（税后），该款按约应由被告全部返还综上，被告应返还原告的公益性资金为348，713 67元十163，153. 14元+90，898 64元-602，765 45元，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：

   被告上海x物业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告上海市浦东新区x业主委员会公益性资金602，765 45元。

   负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

   案件受理费11，847元，减半收取计5，923 50元，由原告上海市浦东新区x业主委员会负担923 .50元，由被告上海x物业有限公司负担5，000元.

   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。